옥상 방수 비용, 견적서에서 확인할 다섯 항목

옥상 방수 견적을 세 곳에서 받았는데 금액이 두 배 가까이 차이 나서 무엇이 맞는지 모르겠다는 전화를 자주 받습니다. 대개 어느 한 곳이 폭리를 취한 것이 아닙니다. 견적서마다 들어 있는 항목이 다른 것입니다. 한쪽은 기존 방수층 철거가 들어 있고 다른 쪽은 없거나, 한쪽은 담수시험이 있고 다른 쪽은 없습니다. 금액만 비교하면 항목이 빠진 쪽이 싸 보입니다.

이 글에는 금액이 나오지 않습니다. 금액은 현장 조건에 따라 산출되는 것이라 글로 적을 수 없습니다. 대신 비용을 오르내리게 하는 변수가 무엇인지, 그리고 견적서에서 어느 항목을 봐야 같은 조건끼리 비교가 되는지를 정리했습니다.

면적 말고 비용을 정하는 것들

“평당 얼마”로 답이 나오지 않는 이유입니다. 같은 100평 옥상이라도 아래 조건에 따라 물량과 공정이 달라집니다.

이 열 가지 중 견적서에 반영된 것과 안 된 것을 구분하는 것이 비교의 시작입니다.

견적서에서 확인할 다섯 항목

① 바탕처리가 “청소”인지 “철거”인지

가장 큰 차이가 여기서 납니다. 기존 방수층이 들떠 있으면 걷어내야 합니다. 들뜬 층을 남기고 덧칠하면 아래 갇힌 수분이 여름에 새 도막을 밀어 올립니다. 원리는 방수층 들뜸과 부풀음에 정리해 두었습니다.

견적서에 “바탕정리 일식”이라고만 적혀 있으면 무엇을 하는지 물어보십시오. 철거 범위(전면·부분), 연삭 여부, 폐기물 처리 포함 여부가 적혀 있어야 합니다. 철거가 빠진 견적은 싸지만, 시공 후 같은 자리가 다시 뜹니다.

② 물매·드레인·담수시험이 들어 있는지

국가건설기준 KCS 41 40 01은 물이 고이지 않고 빨리 배수되도록 바탕을 만들라고 정합니다. 노출 방수는 물매 1/50~1/20이 기준입니다. 기존 옥상이 이보다 완만하면 물매 모르타르가 필요한데, 이 항목이 견적에 없으면 방수층을 새로 해도 물은 같은 자리에 고입니다. 기준 수치는 옥상에 물이 고이는 이유에 있습니다.

담수시험 48시간은 기준이 요구하는 공정입니다. 견적서의 공정표에 이 이틀이 없으면 생략하겠다는 뜻입니다. 시공 직후에는 티가 나지 않고 첫 장마에 드러납니다.

③ 제품명 · 도막두께 · 노출/비노출이 적혀 있는지

“우레탄 방수”라고만 적힌 견적서는 비교가 불가능합니다. 같은 우레탄이라도 제조사와 등급, 노출용인지 비노출용인지에 따라 재료비가 다릅니다.

도막두께는 특히 중요합니다. 국가기준은 도막두께를 제조업자 사양에 위임하고 있어, 계약서에 두께가 없으면 나중에 다툴 근거 자체가 없습니다. 국토교통부 하자판정기준(제79조제3항)은 두께를 설계도서와 비교해 조사하도록 정합니다. 비교할 설계도서가 없으면 조사가 안 됩니다.

견적서에 최소한 이 세 줄이 있어야 합니다. 제조사와 제품명, 도막두께(mm 또는 ㎛), 노출인지 비노출인지.

④ 이어치기와 날씨 대기가 공정표에 있는지

옥상은 하루에 끝나지 않습니다. 하루 작업 구간의 끝을 어떻게 마감하고 다음 날 어디서 겹칠지가 정해져 있어야 하고, 비 예보가 있으면 그날은 쉬어야 합니다. 하도만 발라 놓고 비를 맞으면 그 구간은 다시 합니다.

공정표가 “3일”로만 되어 있고 우천 대기나 양생 시간이 없으면, 실제로는 그 일정에 못 맞추거나 무리해서 맞추거나 둘 중 하나입니다. 양생 시간을 줄이면 도막 사이가 붙지 않습니다.

⑤ 하자 책임 기간과 보수 방식이 문서에 있는지

하자담보책임기간은 법령에 공종별로 정해져 있고 공동주택과 일반 건축물이 다릅니다. 견적서나 계약서에 기간을 적어 두어야 합니다. 구두 약속은 다툼이 생기면 남지 않습니다.

보수 방식도 물어보십시오. 하자판정기준 제89조제4항은 들뜸·박리·박락을 재시공 대상으로 분류합니다. 들뜬 자리에 덧칠하는 방식은 기준상 인정되는 보수가 아닙니다. 이 차이를 아는 업체인지 확인하는 질문이 됩니다.

같은 면적인데 견적이 두 배 차이 나는 이유

대개 다음 중 하나 이상입니다.

• 한쪽은 기존층 철거가 있고 다른 쪽은 없다
• 한쪽은 물매 모르타르가 있고 다른 쪽은 없다
• 한쪽은 파라펫 입상부를 별도 산정했고 다른 쪽은 평면 면적으로만 잡았다
• 한쪽은 담수시험과 양생 기간이 공정에 있고 다른 쪽은 없다
• 제품 등급이 다르다
• 한쪽은 현장을 봤고 다른 쪽은 사진만 봤다

마지막 항목이 근본 원인인 경우가 많습니다. 현장을 보지 않은 견적은 위 변수를 추정으로 채우거나 비워 둡니다. 비워 두면 싸 보이고, 나중에 추가 비용이 됩니다.

견적을 받기 전에 준비하면 좋은 것

1. 옥상 전체 사진 — 물이 고이는 자리, 갈라진 자리, 들뜬 자리를 각각 한 장씩
2. 파라펫 높이와 둘레 — 대략이면 됩니다. 입상부 물량 추정에 씁니다
3. 설비 개수 — 실외기, 물탱크, 배관 관통부
4. 언제부터 새는지 — 장마 때만인지 상시인지
5. 이전 방수 시공 시기와 공법 — 모르면 모른다고 하셔도 됩니다
6. 위에 무엇을 올릴 계획이 있는지 — 데크나 조경 계획이 있으면 노출·비노출이 갈립니다

이 여섯 가지가 있으면 현장 방문 전에 방향을 잡을 수 있고, 방문 후 견적이 빨라집니다.

자주 묻는 질문

평당 단가로 물어보면 왜 답을 안 해 주나요

위 표의 열 가지 변수를 모르는 상태에서 단가를 말하면 그 숫자가 나중에 분쟁의 근거가 됩니다. 현장을 본 뒤 항목별로 산출한 금액이 실제 금액입니다. 단가를 먼저 말하는 업체는 그만큼 여유를 잡았거나 나중에 추가하거나 둘 중 하나입니다.

제일 싼 견적을 고르면 안 되나요

무엇이 빠져서 싼지 알고 고르시면 됩니다. 철거·물매·담수시험·양생이 전부 들어 있는데 싸다면 좋은 견적입니다. 빠져 있다면 그 항목이 나중에 추가되거나, 생략된 채 시공됩니다.

견적서에 도막두께가 없으면 어떻게 하나요

적어 달라고 요청하십시오. 제품명과 함께 두께를 적지 못하는 업체는 무엇을 얼마나 바를지 정하지 않은 상태입니다. 하자 시 비교할 기준이 없어집니다.

부분 보수로 끝낼 수 있는지 어떻게 아나요

두들김 조사로 들뜬 범위를 잡아야 압니다. 국부적이면 부분 보수가 가능하고, 넓게 퍼져 있으면 전면 재시공입니다. 사진으로는 판단이 안 되고 현장에서 봅니다. 보수와 재시공의 경계는 별도 글로 정리하겠습니다.

하우건설(주)의 견적서

저희 견적서에는 위 다섯 항목이 전부 적혀 있습니다. 바탕처리 범위, 물매·드레인·담수시험 포함 여부, 제품명과 도막두께, 공정표의 양생과 우천 대기, 하자 책임 기간. 현장을 본 뒤에 드리고, 현장을 보기 전에는 금액을 말하지 않습니다.

옥상 사진과 위치를 문의하기로 보내주시면 확인 후 연락드립니다. 대표전화 1533-0460. 업체를 비교하는 기준은 방수 업체 고를 때 확인하는 다섯 가지에, 시공 현장은 시공사례에 있습니다.

참고 자료: KCS 41 40 01 방수공사 일반(국가건설기준센터) / 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 국토교통부고시 제2025-58호 제79조, 제89조